总被忽视的苏州第四大“新城”，是时候分析一下胜浦楼市了：《加勒比岛崎结衣》

NO440苏州工业园区的胜浦街道，这个区域在苏州楼市的存在感并不高。
  当我们提到“四大新城”的时候，都只会讨论高铁新城、太湖新城和科技城（太湖科学城）。
  有很长一段时间，“高贸新城”都被购房者们忽略了。
  直到2020年路劲拍下了胜浦的两块地。
  在开发商的大力宣传下，高贸新城终于回到了人们的视野中。
  2021年，我写了三篇关于胜浦的文章。
  《工业园区规划大反转！胜浦平均房价大幅下调》《打脸！2021年，胜浦房价两度跳涨》《苏州唐宁府到底归谁管？我们可能被一张假图片给忽悠了》我一直不愿意相信，金鸡湖街道和胜浦街道，会以钟南街为界。
  不过，种种迹象表明，唐宁府真的归属胜浦街道了。
  领导们在下一盘大棋，文件是不以个人意志为转移的。
  不过今天我要说的，不是这些。
  先不讨论钟南街。
  我要跟大家讨论一下，胜浦街道兴浦路沿线的楼市。
  一个非核心区域，如果没有新楼盘的供应，就会很快被大家遗忘。
  公众每天接触到的信息，都是人为大力宣传的结果。
  哪里有新拍住宅用地，哪里就会有热点，就会有人宣传。
  2020年和2021年，胜浦开盘了一大批新楼盘。
  辉映时代、嘉樾时代、悦见云庭、东方雅苑等等。
  集中在兴浦路上。
  这一片，是胜浦集中规划的居住区。
  很多老小区也集中在这一片。
  图片来源：贝壳网周边二手楼盘，浦湾公馆，2016年交房。
  挂牌均价2.8万元。
  星胜客，电梯房，2013年交房。
  挂牌均价2.4万元。
  恒景花园，电梯房，2012年交房。
  挂牌均价2.8万元。
  东景公寓，电梯房，2013年交房。
  挂牌均价2.5万元。
  金淞湾花园，电梯房，2022年交房，挂牌均价2.0万元。
  嘉怡生活广场，电梯房，2010年交房。
  挂牌均价2.3万元。
  盛景华庭，电梯房，2007年交房。
  挂牌均价2.3万元。
  金雅苑，电梯房，2009年交房。
  闻涛苑，电梯房，2009年交房。
  金邻苑，电梯房，2007年交房。
  ……多说一句：胜浦的电梯房，比例可不算低。
  最新的二手房，浦湾公馆，也已经是2016年建成的。
  跟现在的新楼盘，品质上要差着一个时代。
  这就是胜浦板块的特点：由于新楼盘断供多年，这里没有二手竞品盘。
  相比之下，奥体板块的中海上东区、唐宁府，就可以作为林溪雅苑的直接竞争对手。
  可以预见几个楼盘的品质，处于同一水平。
  胜浦的新房市场和二手房市场，是完全割裂的。
  但是，普通的购房者想不到这么多。
  在他们的眼里，看新房和二手房的数据，就只看到价格。
  二手小区（以下简称为二手V1）挂牌价2.8万元，成交价也不过2.7万元。
  新盘一上来，就开3.2万元。
  倒挂就不用提了。
  新房和二手房的差距，按照比例来计算，差不多是18%。
  让胜浦本地的改善客户接受这样的价格差距，还是有点困难的。
  而且，我们要考虑这样一个问题：三年之后，这一批新盘流到二手市场（以下简称二手V2）后，价格会是什么样子？我们做一个仔细分析。
  把目前的二手楼盘做一个分类。
  从价格上看，浦湾公馆和恒景花园挂牌价2.8万元，鹤立鸡群。
  这两个楼盘算是同一个档位。
  为了方便说明，我们暂且称之为“二手V2”。
  不计回迁房小区。
  其他二手商品房小区，挂牌均价差不多是2.4万元左右。
  我们称之为“二手V1”。
  二手V2楼盘与二手V1楼盘，价格差0.4万元，比例是17%。
  你说巧不巧。
  目前的新楼盘与二手V2的价格差是18%。
  三年以后，这一批新楼盘走向二手市场，我们称之为“二手V3”。
  届时，二手V3与二手V2的价格差距，会大于18%吗？换句话说，在楼市稳定，或者出现普涨的情况下，二手V3的涨幅，会大于二手V2吗？这一点考虑明白了，再来买胜浦的楼盘也不迟。
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